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                统计局:70个大中城市房价涨幅平均数有局限性

                从2011年1月起,新的房价统计制度方法开始实施。国家统计局2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》(以下简称《新方案》),并将于18日发布依据《新方案》统计的今年1月份70个大中城市房价数据,且不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。那么,与原方案相比,《新方案》做了哪些改进?为何不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数?记者就此采访了国家统计局城市司负责人。

                新方案主要有四大改进

                问:同原来的方案相比,《新方案》做了哪些改进?

                负责人:一、数据采集方式有调整。直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市,新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再另行调查;暂时不能取得网签数据的其他城市,新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表收集的各个项目(楼盘)的分类交易面积和金额数据计算。

                二、调查指标的调整。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上3个基本分类。

                三、指数计算方法的调整。新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。

                四、数据发布方式和时间的调整。《新方案》实施后,国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数,不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日,比原发布时间延后一周左右。

                网签数据更完整准确

                问:《新方案》为什么采取网签数据代替房地产开发企业直报数据作为住宅价格统计的基础数据?同直报数据相比,网签数据有哪些优势?

                负责人:基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。之所以做这样的调整,主要有三个方面的原因。一是数据齐全。网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况。二是信息完整。网签数据包含有地址、楼层、价格和金额等详细信息,有助于价格指数的计算。三是获取方便。经过不断的改进和完善,房地产管理部门在网签数据管理与使用方面积累了丰富的经验,数据提取比较容易。

                问:《新方案》实施后,国家统计局采用的网签数据总量有多少?单个城市的网签数据对当地城市房价表现的代表性如何?

                负责人:网签数据的采用数量取决于各个城市当期新建住宅的实际成交量。鉴于各个城市新建商品住宅成交量不可能完全相同,网签数据采用数量也就会存在差别。但由于各个城市的网签数据记录了当期新建住宅的实际成交情况,因此不论数据量大小,据此计算的房价指数可以反映当地实际情况。

                发布平均数有局限性

                问:从本次改革开始,国家统计局就不再发布全国70个大中城市房价涨幅平均数,这样改革基于哪些考虑?

                负责人:这样改革,主要有三方面考虑。首先,用平均数表示一组数据,具有直观简明的特点。但是平均数在样本值离散程度较大的情况下有一定的局限性。也就是说在个体差异较大的情况下,往往会削峰填谷,抹平个体间的差异。

                其次,不再计算和发布平均数,重点发布各个城市的房价数据,既有助于社会公众及时了解所在城市房价的具体变化,也有利于更好地为地方政府有效调控房价提供服务。

                再次,这也是一些专家学者的建议。如有的专家指出,综合平均价格指数概念过于模糊,无法与某个时点相对应,并且在各季度(或各月份)房价变动比较大的时候,计算出的平均值更是缺乏实际意义,过于强调全国综合的数字容易引起误读,会掩盖各个城市的典型特征。


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